Page 1033 - משנה תורה -הרמב"ם - כרך ד

‫ ‪1011‬‬

‫נספח לספר לספרקניןקנין – הלכות מכירה‬

‫חוזה מכר דירה לפי ההלכה ולפי החוק‬

‫מאת הרב ד"ר איתמר ורהפטיג‪" ,‬מכון משפטי ארץ"‪ ,‬עפרה‬

‫תוכן‪  :‬מבוא ‪ ‬חוזה המכר ‪ ‬ביאור מפורט של החוזה‬

‫מבוא‬

‫‪2 .2‬אסמכתא‪ .‬החוזה מכיל סעיפי קנס על הפרת‬ ‫חוזה זה נפוץ ביותר ושימושו מוכר כמעט לכל אדם‪.‬‬
‫התחייבויות‪ .‬לדוגמה אם הקונה לא ישלם בזמן‪,‬‬ ‫למרות תפוצתו המרובה בשוק (ובאינטרנט)‪ ,‬החוזה אינו‬
‫או אם המוכר לא ימסור את החזקה בדירה בזמן‬ ‫ברור בשל סעיפיו המרובים והמפורטים ורוב המשתמשים‬
‫שנקבע‪ ,‬הם יצטרכו לשלם קנס‪ .‬הצד שהפר את‬ ‫בו אף נמנעים מלקרוא את האותיות הקטנות‪ .‬לכן בבואנו‬
‫ההתחייבות סמך על כך שיצליח לעמוד בה ולכן‬ ‫לקנות ולמכור דירה מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך‬
‫הסכים להתחייב‪ ,‬אבל כעת נתבדה‪ .‬במילים אחרות‪,‬‬ ‫דין‪ .‬ההשקעה הכספית בדירה רבה‪ ,‬וטעות או השמטה‬
‫הוא קיבל על עצמו הפסד (קנס גדול) בתנאי‪,‬‬
‫על בסיס ההנחה שלא יגיע לכך‪ .‬בלשון ההלכה‬ ‫קטנה יכולה לעלות ביוקר‪.‬‬
‫התחייבות זו נקראת בשם "אסמכתא" – גמירות‬
‫ברם‪ ,‬מכיוון שאנו עוסקים בחיובי ממון‪ ,‬צריך החוזה‬
‫דעת לא מושלמת‪ ,‬והיא פוגמת בתוקף החוזה‪.‬‬ ‫להתאים לדרישות ההלכה לבל נחויב או נחייב זולתנו‬
‫שלא כדין‪ .‬אמנם הצדדים יכולים להתנות ביניהם בפרטי‬
‫‪3 .3‬ריבית‪ .‬במקרים של איחור בזמן‪ ,‬ובייחוד במקרים‬ ‫ההסכם כרצונם ועדיין יש לבחון אם וכיצד נעשה הדבר‪.‬‬
‫של הפרה‪ ,‬המוכר מקבל עליו תשלום שגדל עם‬
‫בטרם נפרט את הקשיים העיקריים‪ ,‬נציין את מגמתנו‪.‬‬
‫הזמן‪ ,‬וכך באנו לאיסור ריבית‪.‬‬ ‫מחד גיסא‪ ,‬נרצה להיענות לנוהג המקובל שמוצא את‬
‫ביטויו גם בחוקי החוזים של המדינה‪ ,‬שכן‪ ,‬יש להניח‪,‬‬
‫כל הבעיות הללו ניתנות לפתרון‪ ,‬כפי שיובא להלן‪ ,‬אך‬ ‫זהו רצון הצדדים‪ ,‬ומאידך גיסא עלינו לתקן ולשנות את‬

‫ללא פתרון כזה‪ ,‬נמצאנו חס וחלילה מוציאים ממון‪ ,‬או‬ ‫מה שצריך לפי ההלכה‪.‬‬

‫משלמים ממון שלא כדין‪.‬‬ ‫בדרך כלל העסקה נגמרת בטוב‪ ,‬ללא בעיות‪ ,‬ולא נעשה‬
‫שימוש בחוזה‪ ,‬כי החוזה נוצר בעיקר כדי להסדיר תהליך‬
‫כבר עסקו רבים בניסוח חוזים כאלו לפי ההלכה‪ .‬אציין‬ ‫שיפוטי נכון למקרה של ספקות וחילוקי דעות‪ .‬אם‬
‫הצדדים לא מסתדרים בעצמם‪ ,‬נזקקים הם לגוף שיפוטי –‬
‫בעיקר שניים שדבריהם היו לי לאבן פינה‪ .‬האחד‪ ,‬חוזה‬ ‫בורר או בית דין – שיכריע ביניהם‪ .‬לערכאה זו יש שיקול‬
‫דעת מסוים כיצד להכריע‪ ,‬ולכן יש להקפיד שהיא תפעל‬
‫שנכתב על ידי הרב דוד בס ("חוזים על פי דיני תורה"‪ ,‬כת"ר‬ ‫במסגרת ההלכה‪ ,‬גם כשתתחשב בחוק הנוהג‪ .‬ועתה‬

‫א – מחקרים בכלכלה ומשפט על פי ההלכה‪ ,‬קדומים תשנ"ו‪ ,‬עמ'‬ ‫נסקור את הבעיות העיקריות‪:‬‬

‫‪ ,)24‬והשני‪ ,‬חוזה שנכתב ע"י הרב אברהם כהן (ספר עמק‬ ‫‪1‬קניין דברים‪ .‬ההלכה דנה בעיקר בעסקאות ריאליות‪,‬‬ ‫‪.1‬‬
‫המשפט‪ ,‬חלק א‪ ,‬עמ' תצו)‪ .‬אולם אין בית מדרש ללא חידוש‪.‬‬ ‫ובענייננו מכירה‪ ,‬קנייה‪ ,‬שכירות וכיוצא בזה‪.‬‬
‫אולם במקרה של מכירת דירה‪ ,‬יש והמוכר מתכוון‬
‫הוראות מקדימות‪:‬‬ ‫להמשיך לגור בנכס עוד תקופה ארוכה עד שימצא‬
‫דירה לקנות וכדומה‪ ,‬וכעת הוא רק מתחייב למכור‬
‫‪1 .1‬עפ"י דברי הרה"ג זלמן נ‪ .‬גולדברג כדאי ששני‬ ‫בעתיד‪ .‬כל התחייבות לפעולה עתידית צריכה‬
‫הצדדים יעשו קניין סודר בפועל‪.‬‬ ‫להתמודד עם שאלת "קניין דברים" (ראה בבא בתרא‬

‫‪2 .2‬לדעת הרב צבי יהודה בן יעקב כדאי לערוך היתר‬ ‫ג‪,‬א; רמב"ם מכירה ה‪,‬יד)‪.‬‬
‫עסקה בין הצדדים‪.‬‬

‫עותק לחתימה של חוזה זה ניתן להוריד מאתר 'דין‬
‫תורה'‪ www.dintora.org :‬או מאתר הספר‪:‬‬

‫‪www.mishnetorah.com‬‬