Page 1039 - משנה תורה -הרמב"ם - כרך ד
P. 1039
1017 תוחתפמו םיחפסנ קוחה יפלו הכלהה יפל הריד רכמ הזוח
ש"ך שם ,ג; ט"ז שם,ג) .אמנם בענייננו אין המוכר מודע יגולם במחיר הדירה – משעה ששילם הקונה על הדירה
להסדר המדויק ,אבל נראה שאפשר להכיר במוסד זה ועד שתעבור הדירה לרשותו פועל הקונה כמלווה והמוכר
מכוח מנהג המדינה (סיטומתא .ראה מכירה ז,ו) ובייחוד בגלל כלווה .ואם יתגורר הקונה באותו שלב בבית המוכר –
שמצאנו לו דמיון בדרך של "קני על מנת להקנות" כאמור. המלווה ,אע"פ שהוא עומד לקנותו ,בחינם ,נמצא שהוא
מקבל ריבית (ראה מלווה ולווה ו,א) .לכן יש לציין כי אכן
סעיף 12 משולם שכר על השימוש בדירה והוא כלול במחיר
הדירה .הסדר זה יחול גם במקרה של פער לפי סעיף (4ד).
סעיף זה בא למנוע ממי שנפרע חובו לטעון טענת "הפורע
חובו של חברו – פטור" (רמב"ם מלווה ולווה כו,ו; שו"ע חו"מ כאילו היא שלהם – חז"ל חששו למצב של 'נשרפו
קכח ,א) .ומשמעותו של הסעיף היא שאותו צד שפרע לא חיטיך בעלייה' (מכירה ג,ה) ,כלומר שהמוכר יימנע
עשה זאת כמתנדב אלא כדי לקדם את ביצוע החוזה (ראה מלהציל את הסחורה שמכר ואינה נמצאת כבר באחריותו
מפני הפסד ,ולכן תיקנו שכסף אינו קונה מטלטלין .בנידון
עוד ש"ך חו"מ קכח,ו). דידן יש חשש שהקונה לא יקפיד לשמור על דירה שאינה
שלו ,ולכן סעיף זה קובע כי יש להתייחס אליו בהקשר
סעיף 14 זה כבעלים ,ואילו המוכר אחראי רק על פגמים שנגרמו
מומים נסתרים – מום נסתר יכול להביא לביטול בעטיו ,כדרך כל המוכרים.
החוזה .כדי למנוע אפשרות שגם מום קטן יהא עילה
לביטול החוזה ,הקונה מוחל מראש על אפשרות זו. סעיף 4
כיוון שהשולחן ערוך (חו"מ רלב,ז) פוסק כרמב"ם (מכירה
טו,ו) ,כי צריך מחילה מפורשת "או שיאמר לו כל מום דולר ארה"ב – ניתן גם לקבוע מחיר בשקלים צמודים
שימצא במקח זה הפוחת דמיו עד כך וכך קבלתי אותו", לדולר או למדד המחירים לצרכן ,אולם יש הסוברים כי
לכן הצענו סעיף מחילה זה ,ברם ניתן לשנותו לפי רצון יש בכך איסור ריבית (ראה בספר תורת רבית י,נב ,ובנספח דיני
ריבית בספר משפטים בהוצאה זו ,עמ' ,)345ולכן עדיף לציין
הצדדים ובהסכמתם. את המחיר בדולרים .כיום ,לרגל התייצבות השקל ,שוב
מעדיפים רבים לנקוט את המחיר בשקלים ,ושאלת הרבית
טענה של אונאה – טענת אונאה היא מאוד נדירה ,שכן
אין אונאה לקרקעות (רמב"ם מכירה יג,ח) ,ובדרך כלל אין נפתרת על פי סעיף .22
מחיר מקובל שמהווה בסיס לאונאה .בכל זאת רצוי למנוע
אפשרות טענה זו על ידי מחילה מראש ,אלא ששוב צריך סעיף 5
מחילה מפורשת או קביעת גבול לאונאה (ראה שו"ת חקרי
משימוש זהיר וסביר – משפט זה בא למנוע בעיה אם
לב ,חו"מ ב,כו; הרב ד"ר איתמר ורהפטיג ,אונאת ממון – כת"ר יופיע בעתיד קלקול באונס בדירה .ללא התחייבות זו ,גם
אם הקונה יהיה רשאי לבטל את העסקה ,הרי שאם יבחר
ד ,עמ' .)264 שלא לבטלה ,הוא לא יוכל לכפות את המוכר לתקן את
סעיף 15 הקלקול (ראה עמק המשפט ,חלק א ,סי' לח).
תיקון על חשבון המוכר – בשולחן ערוך (חו"מ רלב,ד על סעיף 8
פי רמב"ם מכירה טו,ד) נפסק" :אין מחשבין פחת המום...
שהלוקח אומר בחפץ שלם אני רוצה .וכן אם רוצה "מסמך כוונות" – מסמך בו מודיע הבנק למשכנתאות
הלוקח ליקח פחת המום הרשות ביד המוכר לומר :או קח של המוכר על כוונתו להסיר את השעבוד שלו על הנכס,
אותו כמו שהוא או תקח מעותיך והחזר לי מקחי" .עם לאחר שהמוכר יפרע את יתרת המשכנתא שלו .מסמך זה
זאת לא נמנעו הפוסקים "להכשיר" מיקח עם מום קטן נדרש ע"י הבנק למשכנתאות של הקונה .על מנת לאפשר
כמו במקרה בו התגלה שנעקרו חלונות ודלתות מהבית
( שו"ע חו"מ רלב,ה) ,או כמו במקרה שקיבל בשר שאינו הלוואה קודם להסרת השעבוד על הנכס.
איל מסורס במקום בשר איל מסורס (רמ"א חו"מ רלג,א).
המפרשים התלבטו האם ומתי קיימת אופציית תיקון או סעיף 9
ניכוי (עיין מחנה אפרים הלכות אונאה ,ו) .בימינו אין נוהגים
לבטל מקח בגלל מום קטן ,וכדי להסיר ספק הכנסנו ייפוי כח בלתי חוזר – ייפוי כוח בלתי חוזר הוא מוסד
משפטי שאינו ידוע בהלכה .אין הוא בגדר שליחות או
אופציה זו כתנאי מוסכם. הרשאה שכן המרשה ( רמב"ם שלוחין ושותפין ג ,א-ז; שו"ע
חו"מ קכב,ג) או המשלח יכולים לחזור בהם ,וודאי שהם
סעיף ( 16ד)
בטלות לאחר מות המשלח או המרשה.
ראה שולחן ערוך (חו"מ רלב,ג) שכתב כי שימוש במקח הקרוב ביותר למוסד זה הוא "קני על מנת להקנות" (נדרים
לאחר שנודע על אפשרות ביטולו ,מורה על מחילה.
אולם לפעמים יש לקונה קושי להחליט מיד על ביטול, מח,ב; שו"ע חו"מ קצה,ה; קצות החושן שם,ה; שו"ע יו"ד רכג,ג;
